El Gobierno puso en marcha un nuevo esquema para reactivar el crédito hipotecario y, junto con el anuncio, difundió una simulación que permite despejar una de las preguntas centrales para quienes evalúan acceder a esa financiación: qué ingreso necesita un grupo familiar para calificar a un préstamo.
El Ministerio de Economía tomó como referencia un crédito hipotecario equivalente a unos USD 80.000 y, a partir de esa base, calculó el ingreso neto que debería acreditar el solicitante. El resultado, según la relación entre cuota e ingreso que utiliza el propio organismo, es de $3.460.391 mensuales.
Lo cierto es que este requisito varía según cada entidad bancaria. El Banco Credicoop pide que los ingresos mínimos superen los $3.500.000. El ICBC establece un umbral más bajo, en torno a los $1.400.000. El BBVA pone como condición tener un ingreso mínimo igual o superior a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles; es decir, $1.506.400 a la fecha. El Santander lo ubica en torno a los $2.240.000 y el Supervielle es el más exigente, con $5.000.000 como requisito.
La disposición del Gobierno establece que la relación cuota-ingreso debe ser del 25%, es decir que el pago mensual del crédito no puede superar la cuarta parte de lo que percibe el grupo familiar. El ejemplo brindado por el ministro Luis Caputo fue que una pareja cuyos dos integrantes ganen, cada uno, alrededor de $1,7 millones de bolsillo podría calificar para un préstamo de ese monto.
El crédito hipotecario vigente cubre el 75% de la vivienda, por lo que es necesario contar con el capital disponible para cubrir la diferencia más los gastos de inmobiliaria.
El valor del préstamo podrá tener como máximo una tasa UVA + 7,5%. Esta disposición habrá que ver cómo se aplica, ya que al día de hoy varios bancos ofrecen créditos a un valor más alto.
El Banco Nación se encuentra en 6,7%, mientras que Banco Ciudad y BBVA tienen tasas de UVA +7,5%; el ICBC ronda el 6,9% y algunos municipales y provinciales, como el de Rosario o Neuquén, se encuentran muy por debajo; mientras que las restantes entidades ofrecen líneas por encima de ese nivel.
Sin embargo, el banco Comafi, Hipotecario y el Galicia ofrecen a una tasa del 9,5%, el Credicoop a un 8% y el Macro a 8,5%.
La simulación que realizó el Ministerio de Economía en la presentación del programa fue para la compra de un departamento que vale USD 106.000. Por lo tanto, el préstamo sería del equivalente a USD 80.000.
Si el préstamo es a un plazo de de 25 años y una tasa de UVA + 7 por ciento, el primer pago que debería afrontar el tomador asciende a $865.098. Se trata de la cuota inicial, no de un valor fijo: como el capital está ajustado por UVA, el monto en pesos se actualiza a lo largo de los 25 años del préstamo y no permanece constante.
Ese es, en definitiva, el número que conecta con el ingreso exigido: una cuota de $865.098 representa el 25% de los $3.460.391 que el organismo fijó como ingreso neto necesario para acceder al crédito bajo esas condiciones.
Caputo expresó que este programa busca ofrecer soluciones habitacionales para 17.000 o 18.000 familias. El valor promedio de los salarios en Argentina hace que pocas personas puedan demostrar los ingresos mínimos requeridos.